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Aktuelles aus Recht und Steuern

Geschlossene Immobilienfonds sind in der Regel in der Gesellschaftsform einer GmbH & Co KG konzipiert, um die Haftung der Investoren auf ihre Kommanditeinlage zu beschränken. Sie können aber auch als OHG oder Gesellschaft Bürgerlichen Rechts ausgestaltet sein. Dann ist zwar die Haftung der Gesellschafter nach außen unbeschränkt. Jedoch sehen die Gesellschaftsverträge von geschlossenen Immobilienfonds üblicherweise grundsätzlich eine Begrenzung der Haftung auf eine einzuzahlende Hafteinlage vor. Die meisten Gesellschaftsverträge enthalten außerdem eine Bestimmung, wonach die Investoren über ihre Hafteinlage hinaus zum Nachschuss verpflichtet sein können, z.B. "… soweit bei der laufenden Bewirtschaftung … Unterdeckungen auftreten …" Oder: „Höhe und Fälligkeit eventueller Nachschüsse ergeben sich aus dem vom Geschäftsführer zu erstellenden Wirtschaftsplan, sofern die Gesellschafterversammlung nichts anderes beschließt.“ Ist ein Gesellschafterbeschluss erforderlich, ist meist vorgesehen, dass eine Nachschusspflicht aller Gesellschafter entweder mit einfacher oder mit qualifizierter Mehrheit möglich ist. Schließlich sehen manche Gesellschaftsverträge vor, dass Beschlüsse innerhalb einer bestimmten Frist angefochten werden müssen, anderenfalls Beschlussmängel durch Fristablauf „geheilt" und die Beschlüsse verbindlich sind. Nach neuerer Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH II ZR 126/04 und 306/04 Urteile v. 23.01.06), können nachträgliche Beitragspflichten nur dann durch Mehrheitsbeschluss begründet werden, wenn die diesbezügliche gesellschaftsvertragliche Bestimmung eindeutig ist und Ausmaß und Umfang einer möglichen zusätzlichen Belastung erkennen lässt. Dies erfordert die Festlegung einer Obergrenze oder sonstiger objektiver Kriterien, die das Erhöhungsrisiko eingrenzen. Grundsätzlich sind nämlich Gesellschafter einer Personengesellschaft nach § 707 BGB nicht zum Verlustausgleich verpflichtet, sondern müssen Nachschüsse nur im Stadium der Liquidation der Gesellschaft ( § 735 BGB) oder beim Ausscheiden aus der Gesellschaft ( § 739 BGB) leisten. Der Gesellschafter soll dadurch vor einer unfreiwilligen Vermehrung seiner Beitragspflichten geschützt werden. Die Konzeption von geschlossenen Immobilienfonds und der Beteiligung der Kapitalanleger ist grundsätzlich so beschaffen, dass eine übermäßige Belastung der Anleger über ihren summenmäßig fixierten Zeichnungsbetrag hinaus ausgeschlossen sein soll. Eine gesellschaftsrechtliche Bestimmung, die keine Obergrenze für die Nachschusspflicht vorsieht, verstößt gegen den Bestimmtheitsgrundsatz, der gerade für den Kernbereich mitgliedschaftlicher Pflichten eines Kapitalanlegers besondere Bedeutung hat. Ein hierauf gestützter Gesellschafterbeschluss ist im Verhältnis zu den nicht zustimmenden Gesellschaftern unheilbar nichtig. Dies ist bei den beiden oben zitierten gesellschaftsvertraglichen Bestimmungen der Fall. Eine besondere Verpflichtung zur Zustimmung kann sich ausnahmsweise aus der gesellschaftsrechtlichen Treuepflicht ergeben. Ein Gesellschafter ist zur Hinnahme von Eingriffen in seine Mitgliedschaft jedoch nur dann verpflichtet, wenn diese im Gesellschaftsinteresse geboten und ihm unter Berücksichtigung seiner eigenen schutzwürdigen Belange zumutbar sind. Dabei sind an die Verpflichtung, einer Beitragserhöhung zuzustimmen, besonders hohe Anforderungen zu stellen, da ein Gesellschafter grundsätzlich nicht zu neuen Vermögensopfern gezwungen werden kann. Bloßer Sanierungsbedarf der Gesellschaft reicht nicht aus, weil es Alternativen geben kann, insbesondere die Auflösung der Gesellschaft, für die sich ein Gesellschafter entscheiden darf. Reichen die Einlagen, die ursprünglich vereinbart wurden, für die Erreichung des Gesellschaftszwecks nicht aus, so verbleibt grundsätzlich nur die Möglichkeit der Auflösung der Gesellschaft. Eine Satzungsbestimmung, nach der Beschlussmängel durch den Ablauf einer Anfechtungsfrist „geheilt" werden, ist nur anwendbar, wenn ein Beschluss nur fehlerhaft und nicht unheilbar nichtig ist. Letzteres ist anzunehmen, wenn eine unzulässige Mehrheitsentscheidung über eine Nachschusspflicht getroffen worden ist. Hierbei handelt es sich um einen Eingriff in den Kernbereich der Gesellschafterrechte des nicht zustimmenden Gesellschafters. Ein entsprechender Beschluss ist im Verhältnis zu den zustimmenden Gesellschaftern zwar wirksam, jedoch im Verhältnis zu den nicht zustimmenden Gesellschaftern auch nach Ablauf der Anfechtungsfrist unheilbar nichtig und unterliegt nicht dem Erfordernis einer befristeten Beschlussanfechtung.